Kira Tespit Davası Nedir?
Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde, geçmiş yıllarda imzalanan kira sözleşmelerindeki bedeller güncel piyasa rayiçlerinin altında kalabilmektedir. Bu durum ev sahipleri ile kiracılar arasında uyuşmazlıklara neden olur. Türk Borçlar Kanunu, bu dengesizliği gidermek amacıyla taraflara kira tespit davası açma hakkı tanımıştır.
Kira tespit davası, mevcut kira sözleşmesinde ödenen bedelin piyasa koşullarının çok altında veya çok üstünde kalması durumunda, yeni dönem kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesini talep eden dava türüdür.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? (5 Yıl Kuralı)
Kira tespit davasının açılabilmesi için en önemli kriterlerden biri 5 yıl kuralıdır.
İlk 5 Yıl İçindeki Durum
Kira sözleşmesinin ilk 5 yılı dolana kadar yapılacak kira artışları yasal sınırlar içerisinde gerçekleştirilir.
- Taraflar sözleşmede artış oranı belirlemişse bu oran uygulanır.
- Belirlenen oran, 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz.
- Sözleşmede artış oranı yoksa hakim yine TÜFE sınırını esas alır.
Bu nedenle uygulamada sıkça aratılan kira artış davası 5 yıl konusu bakımından, ilk 5 yıl içinde açılacak davalarda hakim TÜFE sınırının üzerinde bir kira bedeli belirleyemez.
5 Yıl Dolduktan Sonra
Kira ilişkisinde 5 yıl dolup 6. yıla girildiğinde gerçek anlamda kira tespit davası açılabilir.
Hakim yeni kirayı belirlerken emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve ekonomik koşulları birlikte değerlendirir.
Hakim Yeni Kirayı Nasıl Hesaplar? (Hakkaniyet İndirimi)
Mahkeme öncelikle bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerini inceleyerek emsal kira bedelini belirler.
Ancak mevcut kiracının korunması amacıyla eski kiracı kira tespit davası uygulamalarında hakkaniyet indirimi uygulanır.
Yargıtay uygulamalarında hakkaniyet indirimi genellikle %10 ile %20 arasında değişmektedir.
Örneğin emsal kira bedeli 30.000 TL olarak belirlenmişse, %15 hakkaniyet indirimi uygulanarak yeni kira bedeli yaklaşık 25.500 TL olarak tespit edilebilir.
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. Kira tespit davası arabuluculuk süreci kapsamında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.
- Öncelikle Arabuluculuk Bürosuna başvurulur.
- Taraflar anlaşamazsa anlaşmazlık tutanağı düzenlenir.
- Bu tutanak olmadan açılan davalar usulden reddedilebilir.
Kira Tespit Davasında İhtarname ve Süreler
Kira tespit davasında özel bir zamanaşımı süresi bulunmamakla birlikte, yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açılması veya ihtarname gönderilmesi önemlidir.
Sonuç ve Hukuki Tavsiye
Kira tespit davaları; emsal tespiti, bilirkişi incelemeleri, ihtarname süreleri ve güncel Yargıtay kararlarının değerlendirilmesini gerektiren teknik davalardır.
Özellikle 5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde kira artışının belirlenmesi, eski kiracı indiriminin uygulanması ve arabuluculuk sürecinin doğru yönetilmesi büyük önem taşımaktadır.
Hak kaybı yaşamamak adına sürecin bir gayrimenkul hukuku uzmanı avukat tarafından takip edilmesi tavsiye edilir.